以产业运营破题 北京腾笼换鸟激活沉睡资源

原标题：以产业运营破题 北京腾笼换鸟激活沉睡资源

如果说2020年是产业沉睡中国存量资产盘活的元年，那么2022年就是运营加速之年。

5月25日，破题国务院办公厅发布重磅文件《进一步盘活存量资产扩大有效投资的北京意见》（下称《意见》），《意见》从重点方向、腾笼盘活方式、换鸟政策支持等六方面提出24条具体要求，激活首次明确了打通存量资产从经营到退出“堵点”的资源7种模式，为存量资产盘活打入一针“强心剂”。产业沉睡

所谓存量资产，运营其种类繁多、破题内涵丰富，北京譬如，腾笼水电气热等市政设施，换鸟保障性租赁住房，激活综合交通枢纽改造，老旧厂房，产业园区，物流仓储，以及国企开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产都位列其中，潜力巨大市场广阔。

不仅如此，在总人口增速放缓、经济下行压力加大、市场主体预期转弱、财税收入刚性约束增强的背景下，存量资产盘活还起着扩大有效投资、形成存量和增量投资良性循环的作用，有着特殊的时代意义。

物尽其用、守正创新、良性循环、利国利民，这是存量资产盘活的理想所在。让“沉睡资产”变“增收活水”，盘活存量资产，重点在“活”。面对各式各样的资产空间，如何赋予其新生命、激发新活力是关键，也是众多资产运营公司之间神仙打架、高手过招的领域。

实际上，在实践层面，经过近些年的探索，该领域已经走出了一批先锋力量，打造出了一批具有引领性的优质项目。首创高科就是其中之一，其将产业运营的“软实力”、空间塑造的“硬功夫”和打破边界的“投能力”相结合，为存量资产引来“活水”，摸索出一套以构筑产业生态为本的资产盘活“方法论”。

文/千龙网记者 刘美君

腾笼换鸟，创伴空间的华丽转身

在中关村南大街和北京西直门外大街的交叉口，方圆大厦矗立于此，其东邻动物园、展览馆，西接首体、紫竹院，附近名企云集、四通八达，凭窗远眺，满目青翠，一如这座大厦散发出的勃勃生机。

大厦的商务楼1-3层，历经购物商场、联合办公等形态，到2021年7月，首创高科赋予了它新的名字——创伴空间。实际上，早在2020年下半年，首创高科即已开始对空间进行规划、改造，接近11000平方米的空间，经过全方位的定位、设计、改造施工，在2021年7月开门纳企。

与旧貌相比，改造后的空间，最明显的变化是空间面貌的焕然一新。

众所周知，上一代办公空间往往严肃有余、灵动不足，私密良好、开放欠奉，无法适应新时代科技公司的企业文化和环境需求。也正是这种空间供给和企业需要的结构性错配，导致大量科技企业不得不舍弃优越的地理位置，远赴郊区。因此，首创高科在进行产业规划和企业调研的基础上，进行了大刀阔斧的空间改造，明亮、开放、灵活、共享，全面服务科技“后浪”。

全新开业的创伴空间，不仅有开放工位、独立工位、CEO办公室，还有300平米的阳光路演厅、400平米的硬科技展厅、培训教室、共享会议室，更有满足商务休闲需求的餐厅、咖啡、书茶吧、健身房、减压室等等。与此同时，智能化的空间管理系统也被应用进来，智能门禁、智能预订、数字消费，全面提升空间调配的体验和效率。

如果说空间改造使“精神面貌”为之一振，那么“运营逻辑”的变革就为资产注入了灵魂。

在传统的写字楼中，空间和企业之间的关系是房东和租客、甲方和乙方，空间不会关注企业经营，企业也鲜少和业主交流，但在创伴空间，首创高科基于空间“一站式硬科技生态孵化器”的定位，引入了强有力的一站式服务体系，首创高科将之概括为“星标法则”、“不约而同”、“LINK”、“豹变”和“千万金”，与企业建立紧密的共赢关系。

这五大“利器”各有侧重，分别解决量体裁衣、协同创新、资源链接、发展加速、资金融通的难题。比如，“星标法则”是指对孵化企业按照成长阶段进行星标管理，以科学赛马的机制对重点企业给予重点培育支持，在这一法则下，既规避了空间对企业的过度打扰，又防止了企业服务的缺席，形成了“刚刚好”的互动关系。再比如，“千万金”是指金融服务，创伴空间与首创担保、第一创业，以及众多顶流VC机构等互通服务，赋能中小企业发展。

由内而外的变化获得企业的青睐，据了解，自开业至2022 年1季度，创伴空间已吸引了字节跳动、永州界牌、深镀科技、速航云、国科领航等近30家企业入驻，其中不乏行业巨头、创业新秀等优质企业，涵盖了集成电路、人工智能、新能源、科技文创、数字传媒等硬科技领域，形成了科技企业集聚的中关村“新阵地”，也为存量资产盘活贡献了首创高科的解决方案。

点“产”成金，首创高科的“盘活秘笈”

一座牢固的建筑，必然有一座极深的地基。创伴空间运营成功的背后，离不开首创高科在产业运营上的长期深耕和广泛布局，“饱和式”资源注入、“主动式”协同管理功不可没。

据介绍，首创高科是首创城市发展集团旗下的科技产业园区运营主体，聚焦集成电路、智能网联汽车、5G+网络安全、商业航天四大前沿硬科技产业，同时关注应急安全、双碳、智能制造三大新兴产业方向，围绕“科创产业生态服务伙伴”的品牌定位，构建起了以产业研究为先导、以产业载体为基础、以产业服务为支撑，同时涵盖产业资源整合与转化在内的全周期+立体化的产业生态服务体系。

要实现“全周期”、“立体化”的理想状态，就要实现对产业链“神经末梢”的触达。首创高科深刻理解这一基底逻辑，以“LINK”的理念进行资源管理，通过多种渠道、载体，链接政府、企业、机构协会、高校等，从而链动起政策、市场、行业、人才等科技创新力量，形成产业生态闭环，让这些创新要素在链条中找到适配的位置进而更好的释放能量。

目前，首创高科资源管理平台已经汇聚了近900个合作伙伴，其包括集成电路、商业航天、网络安全、智能网联汽车等领域的龙头企业、创新企业、行业协会机构、高校人才智库等等。这些资源在首创高科汇集的同时，以产业触点、市场需求链接在一起，各方之间在这里实现资源互通，从而融入产业生态、资源转化、生活服务在内的产业服务平台。

在落地环节，首创高科搭建了“创业孵化器”、“城市产业中心”、“专业化产业园区”和“特色产业城镇”四类空间形态产品，以满足不同成长阶段的企业以及不同资产空间的需求。

此外，在空间管理方面，首创高科深谙产业对于区域发展及空间价值的重大意义，坚持“一园一策”的产业研判及运营策略，因地制宜制定区域产业规划、园区空间产业定位，赋能产业精准引入，集聚优势产业力量，为企业进行全链条产业服务，从而赋能企业的资产价值提升。

问渠那得清如许？为有源头活水来。首创高科的实践表明，存量资产盘活是一个庞大的系统工程，无论是资产价值提升还是产业转型升级，都指向了“专业”二字、落脚“运营”一词。

存量资产正在从低效粗放走向精细深耕，既是一个巨大的挑战，也蕴藏着无限机遇。随着《意见》的出台，存量资产盘活有了更加明确的方向，乘此“东风”，以首创高科为代表，在园区运营、产业孵化领域有丰富经验和优势的企业将迎来发展良机。

(责任编辑：时尚)